このコラムでは以下のことがわかります。
1.取引事例比較法：類似物件の成約事例等を参考にした評価方法
2.原価法：新築価格から減価修正を行う評価方法
3.収益還元法：不動産の収益性を基にした評価方法
4.【まとめ】浜松市の中古住宅（戸建て、区分マンション）の売却査定価格の調べ方について

一般的に中古建物の査定価格は、主に以下の3つの方法で求められます。

① 取引事例比較法（戸建て住宅、区分マンション）
　取引事例比較法は、対象不動産と条件が似ている物件の販売事例や成約事例を参考にして価格を算出する方法です。査定したい中古住宅（戸建て、区分マンション）の建築時期、立地条件、物件の個別性などを考慮し、適切な補正を行うことで不動産価格を決定します。
　例えば、同じエリアで築10年の戸建てが3,000万円で成約していた場合、査定対象の物件が築8年ならやや高めに、築12年なら低めに調整することが必要です。建築面積や土地面積の比較も考慮します。
　取引事例につきましては、マストレのホームページをご覧いただけますと幸いです。
【マストレ　ホームページ（販売情報）】
https://home.masstrading.co.jp/buy/

② 原価法（戸建て住宅、区分マンション、その他建物等）
　原価法は、建物を現時点で新築した場合の価格（再調達原価）を基準に、築年数に応じた減価償却を行い、価格を算出する方法です。
国税庁の「法定耐用年数」を基に、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年とされています。
　 例えば、新築時に2,000万円だった木造が築10年経過している場合、法定耐用年数に応じた減価償却を考慮し、現在の評価額を1,000万円とするような計算を行います。
静岡地方法務局　不動産登記「静岡地方法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」参照
https://houmukyoku.moj.go.jp/shizuoka/category_00002.html

③ 収益還元法（収益不動産、その他建物等）
収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される収益から価格を算出する方法です。 主に投資用不動産の評価に用いられ、「直接還元法」と「DCF法」の2つの手法があります。
直接還元法：1年間の純収益を想定還元利回りで割って価格を求める方法。 例）年間純収益が120万円、還元利回りが5％の場合、価格は2,400万円（120万円 ÷ 5％）
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）：一定期間の収益と将来の売却価格を割引率で現在価値に換算して価格を求める方法。

④【まとめ】浜松市の中古住宅（戸建、区分マンション）の売却査定価格の調べ方について
　浜松市にはさまざまなタイプの建物があり、それぞれの条件によって価格査定の方法が異なります。 特にご相談の多い住宅（戸建て、区分マンション）につきましては、上でご説明しました① 取引事例比較法と② 原価法によって算出いたします。

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